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年报观察 - 招商蛇口:做好过冬准备

  • 发布时间:2022-04-16 00:13 来源:admin
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观点网 在3月22日举办完全年业绩发布会后,招商蛇口(001979)再次于3月29日举办了一场交流会,证券事务代表陈江及公司IR团队出席。

据参会投资者向观点新媒体表示,招商蛇口高层的态度延续了之前以“稳”为主的心态。

“从公司制定的目标3300亿元来看,和去年一样,也是为了一个‘稳’。目标是高是低,究竟能否完成,都不好说。”

按照招商蛇口的分享,基于2021年底所拿土地和项目铺排,预计2022年可售货值为6200亿元,其中有2700亿元为滚存货值,新增可售货值预计为3500亿元。

“可售货值中,华东区域占比最多,达到47%,华南片区23%,华北13%,西南10%,华中7%。主要的货值还是集中在华东片区和华南片区。”招商蛇口表示,按照城市能级划分,一线城市占比28%,二线城市占比48%,一二线合计已经接近80%的体量,三四线合计24%。

推货节奏方面,招商蛇口将主要于二三季度推出大部分货值,具体为:一季度21%,二季度34%,三季度27%,四季度18%。

但值得一提的是,相比于2021年年初预计可推的5300亿元货值,以及实际推售的5800亿元货值,招商蛇口在整体货值有较大增长情况下,依旧维持3300亿元的销售目标,是按照一个更低的去化率计划全年的工作任务。

该公司解释,这也是基于目前的市况做出判断。

招商蛇口方面表示,3300亿元的目标体现“稳”的态度,不仅是在销售上,还是利润、现金流。“很多人说今年上半年或者下半年可能是底部,个人认为要看政策、市场和经济的变化。政策可以说阶段性底部,另一方面市场和经济,经济没有那么快好转,市场的预期要逐渐改变不是那么快。”

“所以今年全年都要坚持‘稳’,优游用户登录,做好过冬的准备。”

事实上,在过去一年,房地产市场便经历过速冻的阶段,即上半年销售火热,但进入下半年,市场却突然出现冰封,绝大部分企业的月度销售同比均出现下降。值得注意的是,在上半年,招商蛇口购置了不少项目。

招商蛇口表示,去年上半年确实是市场比较好的阶段,但7月份以来,市场急剧下行,“2021年上半年拿的项目利润空间比当时预计的要低一些。”

不过该公司强调,在过往年份,公司坚持的策略是布局一二线、强需求城市,这些城市的需求比较强,拿地时便以当地的限价来做可研。“市场有下行,但影响有限。市场只要没跌破限价,只要能卖出去,利润还是能保住的。”

拿地方面,招商蛇口今年年初做了以销定投的安排,要看市场情况,根据回款、销售情况来定拿地。

“去年下半年也是,现金流非常重要,要确保现金流的情况下拿地。今年投资节奏会适度控制一下,市场机会多就出手,如果大家都抢,就缓一缓,不为抢而抢。”

此外,外界始终关注招商蛇口作为央企的优势,收并购是近期最受关注的领域。招商蛇口表示,公司积极地寻找、积极地沟通,很多出险企业也会主动找过来,但是要出手还是要能够算过账,且有一定安全垫。

“因为往往有比较多隐藏的问题,项目质量可能不尽人意,再加上标的非常多,所以我们也比较谨慎。所以还是秉持‘多看少动’。”招商蛇口透露,现在有很多企业有个别好的项目,但是对于股权会更加谨慎,首先是项目合作,其次才是股权合作。

“以前有些民营企业收购非常激进,一拍桌子就可以收购,这种民营企业现在的现金流压力也很大。现在能够去做收购的就是央企、国企。央企、国企去做收并购时非常谨慎,所以导致并购贷起的作用有限。”

招商蛇口指,公司规模从重组上市时的十几名现在已经提到第7,但实际上并没有销售排名目标,要的是转型,可持续发展及财务安全。

“中短期目标来说就是转型、转变,在交流会上提到了‘三个转变’,如轻资产、经营、差异化的发展,我们觉得这是一个行业发展的新模式。”

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